前 言：
　　在房产开发的过程中，社区商业被成为地产投资的“成长股”，所以在房产开发中，稍微大一点的楼盘项目总会自带一些商业项目开发。此种形式是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，是城市商业空间中的一个重要层次。它所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点，有着稳定的市场基础，并随着社区居民收入水平的提高而得到更大的发展。多根据项目开发的大小分为邻里商店、邻里中心、新城中心等几个商业模式。
　　由此，一个区域的开发乃至一个城市的开发，总要有相关的商业配套，方才可以满足人们的日常需求；另一方面来说，一定商业配套齐全的基础上开发的项目，又无形的有着潜在的升值空间。本文就由此出发，寻找苏州地产商业的盛宴，以飨读者。
小编：苏州的板块很多，同时兴起了很多商业项目。但，多如前言里所说，一般为社区商业，多为社区服务。以下引出的商业配套或者服务范围更宽广一些。
商圈一：观前街 周边楼盘：
所处板块：古城板块
居住人口及消费能力：当地居民，外来游客
板块交通：处于人民路上，公交1、5、102、103.游4等
商业格局：美食，休闲，购物，观光，商务
综合消费指数：★★★★★
　　[小编点评]观前可谓是苏州的第一商圈，苏州特产云集，名牌汇聚，高档商厦林立，它的步行街除了当地居民消费休闲的去处，更是吸引了众多前来旅游的客人。不过，不久前听说，观前的商铺租金更非其他商圈的一般商铺所能望其项背的，尽管如此，它的超高人气，它的日进斗金，仍是吸引着众多投资客进入。因为观前商圈所处的古城区域，该区域的楼盘大多以别墅为主，倒也有点“大隐隐于市”的味道。
拙政东园
庭园
华润置地别墅地块
物业类别: 别墅 物业类别: 别墅 项目地址：苏州市平江古城区
物业地址: 平江区百家巷41号 物业地址: 平江区西北街190号 土地面积：96564.1平方米
售楼电话: 67516818/67516838 售楼电话: 67511666/67511688 规划建筑面积：约6.8万平方米
起价:900万元/套 起价:13000元/平方米  
最高价:2000万元/套 最高价:16000元/平方米  
开发商: 苏州润禾房地产有限公司 开发商: 苏州庭园房屋开发有限公司  
售楼处地址: 苏州平江区百家巷41号 售楼处地址: 苏州西北街190号  
商圈二：石路  
所处板块：古城
居住人口及消费能力：当地居民，外来游客
交通：便捷
商业格局：商厦林立，美食、休闲、娱乐综合
综合消费指数：★★★★★
　　[小编点评]石路面对的消费群众和观前大同小异，但不知是否因为地理偏西一点吧，总是人气不如观前。该处的商务倒是比较发达，比如石路金座，稍微前行点到达苏州市区的交通主干线——干将路
石路金座
项目地址：苏州石路步行街西侧
销售热线： 0512-60810806
物业类型： 商住楼
房屋现状： 期房
开盘时间： 2007－5
占地面积： 3953 平方米
建筑面积： 25691 平方米
开发商： 苏州金茂置业发展有限公司
　　苏州石路金座项目位于苏州金阊区石路步行街，南临金门路，西临广济路，属于石路步行街组团。苏州市政府将石路地区作为苏州城市副中心来进行规划和建设，石路步行街正是石路地区成为苏州城市副中心的启动标志。 苏州石路金座项目属于石路商圈核心区域，各项商业配套设施完善，商业氛围浓厚，周边有包括金融、百货、餐饮、休闲、娱乐、住宿在内的各种业态，经营商家数百。交通便捷，公交网络发达，距规划中的轻轨停靠站点仅0.9公里，项目建有地下停车场，停车方便....查看更多>>>
商圈三：新区 周边楼盘：
苏州绿宝广场
项目地址： 新区长江路436号
项目简介：是苏州高新区全新的一个综合性商业项目。绿宝广场的总建筑面积为275,000m2，包括大型购物中心、美食街、不夜城休闲娱乐中心(名为LaPiazza)、三栋酒店服务式公寓、三家星级酒店、三栋高档办公大楼和柏坊，工程总价值约3亿美元，将分期开发完成。
项目业态：以年轻，休闲，娱乐为主体业态。
项目优势：苏州绿宝广场作为苏州城建重点项目，拥有诸如交通便利，品类众多， 车位充足(2000余个车位)等多项优势，打破了传统的购物模式，满足了全家人的休闲购物需求。苏州第一家综合性大型购物休闲广场。
所处板块：狮山板块
消费民众：高新区的居民，附近学校学生，还有追求新鲜时尚的年轻人。
交通： 位于狮山路长江路处，极为便利。
综合消费指数：★★★☆
君地风华
物业类别: 普通住宅 多层，小高层 物业类别: 多层、小高层、高层 物业类别: 高尚住宅 高层
物业地址: 何山路与长江路交界处 物业地址: 长江路西侧、312国道南侧 物业地址: 新区长江路竹园路
均价:5180元/平方米 均价:5300元/平方米 均价:暂无资料
开发商: 银枫房地产开发有限公司 开发商: 苏州新创建设发展有限公司 开发商: 苏州君地置业有限公司
售楼处: 何山路238号（何山公园旁） 售楼处: 狮山路汇豪国际大厦一楼 售楼处: 狮山路近滨河路口
售楼电话: 0512-65368068 售楼电话: 0512-68780888 售楼电话: 0512-85556666
新港名馨主语城
物业类别： 小高层
装修状况： 毛坯
物业地址： 新区东临塔园路、西临落星河、南临竹园路、北临玉山路
交通状况： 4、39、42、64、317、406路等
开发商： 苏州新港建设集团有限公司
售楼处地址： 新区塔园路、竹园路口
售楼电话： 68071333 / 68079333
　　[小编点评]绿宝广场的所在地，可以说比较有地利优势的。它的南面是苏州水上乐园，再南一点就是高校，北面有枫桥镇，加之几个楼盘的陆续交付使用，人气会越来越高。而绿宝广场的建立，也为周边楼盘价格的提升提供了一个很好的理由。不过，高新区一直缺少一个购物休闲的好去处，所以大多购物总要进入市区，绿宝广场的建立，首要的是改变大家购物去市区的这个习惯。
商圈四：苏州万达商业广场  
所处板块：平江新城板块
交通：火车站、汽车北站，沪宁、苏嘉杭高速出口、312国道、苏虞张一级公路和规划中的城际铁路、高速铁路
综合消费指数：★★★★
　　[小编点评] 平江新城蓝图围绕三大功能区定位：交通枢纽、生态居住和中央商务，这三大功能区相互促进，协调发展，据悉，新城中央商务区规划由两大区域组成，分别是0.96平方公里的新火车站商业区和1.72平方公里的商贸商务区。大连万达集团最先用2.5亿元拍下了新城100亩土地，计划投入25亿元建造一个集商业、办公、餐饮、娱乐等功能一体的综合性商业广场，万达订单式的商业模式更是带来了一种创新。政府的支持，古城文化底蕴的支撑，引进商业的前瞻性，一切都谱写了平江新城的新篇章。由此，平江新城的商业、居住值得期待。
　　苏州万达商业广场
　 　项目简介： 位于平江新城商务商贸中心，项目用地西邻人民路北延、南临312国道、北靠规划道路、东倚河道及规划绿地，总占地面积69106.2平方米（不包括城市道路及绿化用地），总建筑面积449140平方米，其中商业经营面积就20万平方米。
　　项目业态： 苏州万达商业广场规划成六大相邻地块，其中西面三块地为A区，属于商业用地；东面三块地为B区，属于公寓式酒店用地。商业业态包括国际连锁超市、大型百货、国际影城、量贩KTV、室内精品店步行街等。
　　区位价值：苏州万达广场居平江新城之核，轻轨2号线金民东路站与万达广场商业步行街直接相连，城市主干道人民路将北延至平江新城。区位、交通双价值驱动之，苏州万达广场也将通过这一快速通道直接融入苏州都市版图，“主城全新中央区”的定位被生动凸显，其广阔升值潜力也由此被持续释放。
　 　商业价值：苏州万达广场自用持有近15万平米的商业，包括国际连锁超市、大型百货、数码城、万达国际院线、量贩式KTV、电玩城、健身中心、主题餐饮在内的八大商业业态。这样的组合形式是将万达经历19年积累的成熟商管体系和对市场的研究成果与所有业主共享，“背靠大树好乘凉”，业主的投资风险在最大程度上被降低；同时自持物业在经营业态上的可控性则为投资人提供了强大的配套设施保障。
　　组合价值：以“城市综合体”理念打造，集聚了城市公寓、购物中心、城市办公、现代商务、景观广场、休闲街区六大物业形态的苏州万达广场，以科学方式全面整合城市核心力量，成就“6赢”的城市效应。
商圈五：南苏州生活广场 周边楼盘：
所处板块：越溪——石湖板块
　　南苏州生活广场
　　在吴中开发区的中心地带，石湖华城的西面，北面就是大学城，越溪区域第一个开工建设的大型集中型商业旗舰。总建筑面积约14万平方米，其中商业面积达到约10万平方米。体现多样、现代、快捷、方便和繁华的集百货、餐饮、娱乐、酒店为一体。 南苏州生活广场是属于体验式商业，与一般传统商业的区别在于它的消费互动性强，他的重要是重要再生体验，重在情感消费，你可以购物，也可以去看电影，喝咖啡，包括在商场随意逛逛，这是一种全新的商场的消费模式。
综合消费指数：★★★☆
石湖庭园
水岸清华
物业类别:别墅、公寓 物业类别:别墅、公寓 物业类别:普通住宅 别墅  
售楼处:吴中区越湖路1083号 售楼处地址: 人民路39号 越湖路、滨河路交界处  
  物业: 南溪江路和明溪路口    
售楼电话:66552388 售楼电话:67077999 售楼电话:0512-82126555  
　　[小编点评]越溪城市副中心的建立，吴中区各政府机关集体迁址越溪，越溪将成为集行政、商业、文化、教育、居住等功能为一体的“卫星城”，友新高架与衔接城市与太湖的 “吴中大道”，实现了越溪板块与城区的15分钟快速对接，加之未来轻轨的建设，可谓交通无比便捷。石湖之韵、石湖华城、锦和加州、石湖小镇、水岸清华、越湖名邸……住宅项目的陆续完工，急需商业配套的完善，南苏州生活广场可谓是应时而生。教育园八万多的学生，加之政府机关的公务员，附近的居民，可以说未来此地会形成一个不算太小的商业圈。
商圈六：圆融休闲广场 周边楼盘：
所处板块：双湖板块
　　 圆融休闲广场
　　是一个两万多平方米的集群商铺，依傍金鸡湖优美资源，集各国风情美食、时尚前沿休闲会所为一体。主力开发餐饮、娱乐、休闲商业，注重风情与体验，倡导风景与商业的现代生活休闲主张，为市民与游客提供一个新的休闲消费场所。 现代休闲广场作为体验式休闲消费，将逐渐成为本地居民假日休闲、外地游客体验式旅游的集中场地，也成为苏州湖畔休闲生活的领跑者。目前已建成湖东唯一的五星级酒店建屋新罗酒店，周围有墨西哥餐厅、蓝枪鱼西餐厅、唐风汉格休闲会所、THELOFTBAR、M.U.SPORTS高尔夫用品店等知名餐饮、休闲业态。
居住人口及消费能力：园区似乎总是和企业相提并论，外资企业的林立，楼盘开发商的高品质，加之双湖独有的环境，一切都无需多说。
交通：地面，多路公交。轨道，规划中。
综合消费指数：★★★★
枫情水岸
物业类别:公寓 物业类别:公寓 物业类别:公寓
均价:7600元/平方米 均价:7500元/平方米 均价:8000元/平方米
物业地址:园区现代大桥以东约800米 物业地址: 园区星湖街钟园路交汇处 物业地址:苏州工业园区玲珑街1号
售楼处地址：苏州观前街宫巷60号 售楼处地址: 苏州园区西洲路8号 售楼处地址:苏州工业园区玲珑街1号
售楼电话:0512-62888898 售楼电话: 0512-62588888 售楼电话:0512-62888888
 
　　[小编点评]有业内人士曾经说，苏州的工业园区若是不能从商业配套上完善，那么居住氛围仍将冷清，那么也将影响园区房价的提升。或者基于此，近一年来政府在土地规划的时候，注重商业配套的完善。商业配套上去了，或者园区的房价会有一个更大的上升空间。
商圈七：邻里中心、李公堤风情商业街 周边楼盘：
所处板块：双湖板块
双湖板块界定：双湖板块是指机场路近金鸡湖和独墅湖间区域。
板块功能：集合了居住、商务和生态的新住宅群。
居住人口及消费能力：大湖城邦和高尔夫花园的陆续交房，增加了板块人气。
板块交通： 地面交通：机场路是该板块的交通干线，通过其可以迅速到达苏州各个区域，公交线路尽管有8条（18路、118路、27路、78路、52路、518路、218路和141路），而且可通往乡镇。 轨道交通：正在规划中
商业格局：综合性、全方位、多功能生活配套
商务：写字楼，地址，租金，适合企业，配套，交通
综合消费指数：★★★★
物业类别:高层公寓 物业类别:住宅、别墅 物业类别:小高层
均价:6600元/平方米 均价:5700元/平方米 均价:6000元/平方米
物业地址:苏州市工业园区西洲路8号 物业地址: 物业地址:
售楼处地址:工业园区西洲路8号 售楼处地址:湖东星湖街苏胜路口 售楼处地址:苏胜路南,南施街东
售楼电话:0512-62588888 售楼电话:0512-62589888 售楼电话: 0512-62801111
 
　　[小编点评]园区双湖板块经过近两年的发展，可以说已趋成熟，目前，随着众多楼盘的交付使用，更是提升了此地的人气。随着人气的飙升，也促进了相关商业项目的发展，相关商业项目的进一步开发，更是提升了该地的居住价值，东湖林语，第五元素，欧洲城，有了人气，湖东新街口的开发，有了商业配套，此地慢慢的形成了小型商业圈，商业氛围日益浓厚。考量周边楼盘项目的开发状况，此地商业投资倒可以尝试
商圈八：相城区，在崛起  
所处板块：春申湖板块
板块功能：集合了居住、商务和生态的新住宅群。
综合消费指数：★★★★
　　[小编点评]总体来说，苏州的发展是迅猛的，无论经济，无论房产，无论商业发展。一般来说，商业配套齐全的区域房价总是起点很高，在房产发展迅猛的区域，商业配套也会有一个跟进，一旦商业配套成熟后，又将一定程度上拉升房价。如此说来，二者是相辅相成的关系。在盘点苏州商业盛宴的同时，似乎发现苏州的北进脚步有点缓慢，或者发展在静悄悄的进行中？又或者是厚积薄发？比如相城区。
中翔商贸城： 苏州市相城区相城大道，沪宁高速公路苏州市区入口处，总占地近500亩，总建筑面积为50万方。中翔商贸城是苏州中翔集团投资开发的大型商业地产项目，该项目被苏州市政府确定为05-06年重点建设项目。此项目规划用地220亩，规划建筑面积50万平方米。小商品批发市场是中翔商贸城的重点项目，项目建成后将成为华东地区最大的小商品批发集散基地。
嘉元广场： 地上建筑面积约62080平米，地下建筑面积13748平米，项目规划总用地面积16763平米，南北深约80米，东西长约210米。嘉元广场位于相城区嘉元路以北、相城大道以西交界处。其西侧是工行相成支行、南亚大厦、开元银座写字楼，嘉元路政府拟规划为金融一条街；正东过相城大道是相城区政府、行政服务中心、大润发超市；北侧隔河是国际服装城；南临嘉元路。
创世纪大厦 可以说是相城区的第一高楼，126米的世纪高度，用一流的“高度”，开阔一流的创业“视野”，“视野”宽了，面子也足了！创世纪大厦地处相城大道，沪宁高速公路苏州市区入口处，其南端和东环路、东环高架相接，北侧与蠡口国际家具城、相城经济开发区、国际服装城和相城体育馆相互映衬，东侧毗邻阳澄湖畔别墅区、国际高尔夫球场，被苏州市政府确定为2005-2006年重点建设项目。周边交通方便快捷。
南亚大厦 傲据相城CBD的中轴金钻，前景璀璨，春申湖路商圈财气超级，金融一条街与其形成高端配套。南亚大厦1-3层为商贸用房，4-10层为商务办公用房，体现了“以人为本”的设计宗旨，总体布局满足现代工作生活方式的需求，以创新理念营造一个优美且富有情趣的人文环境。南亚广场的优势条件得天独厚：东靠澄和路，南临嘉元路，西侧为相城区工商银行，北面为绿化景观带和河流。
苏州商业地产发展的四瓶颈：
规模不够，竞争单一，平均利润水平低。
　　苏州的商业存在着规模不足的弊病，这种情况在各个区域都有不同程度的表现，市区商业以规模较小的店铺为主，难以形成规模，吴中、相城也有这样的情况。 另外，激烈单一的竞争呆滞了苏州商业地产的平均利润较低。不成规模与竞争单一成为苏州商业发展的瓶颈之一。 		开发过度依赖银行贷款
　　不管是国有还是民营，自有资本的比例都偏低，项目中银行贷款的比例甚至高达八九成，投资回报期较长，一旦出现销售收入不高，或利润率下降的情况，将引发债务风险和银行坏账。同时，商业地产中还存在不少政府形象工程。
区域间发展不平衡，产业亟待升级
　　很明显，除市区外，苏州其他区域都不同程度存在商业发展的滞后问题。吴中表现较为突出。但是从目前市场哪个供给量以及商业土地出让情况来看，苏州商业并不依据区域市场特征呈规律分布，反而是园区和相城区在居住范围并不浓厚、人气不足的情况下走在其他区域的前头。虽然 这些区域未来预期有较高的投资收益，但是因为商业放量的增多，去化有一定的难度。		 开发销售理念存在问题
　　不少地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不了解。许多地产商没有看到商业地产的开发与住宅开发的差别，直接套用比较熟悉的住宅开发模式，但商业地产要求投资者、经营者、物业经营者三者相结合，不一定谁开发谁就经营，在国外还有专门的经营者。这些情况带来了巨大的投资风险。此外，大多数经营者希望开发的周期越短越好，不重视商业物业后续的管理和经营，结果出现销售时场面火爆，地产商赚了钱之后就走人，项目可能直线下滑。
商业地产呼唤创新：
　　苏州长期以来商业发展以传统为主，缺乏创新。苏州大中型零售业态以百货商店为主，大型百货商场和专业连锁商店占据很大的比例。目前，苏州传统百货业的滞后是影响零售业发展的主要原因。
　　目前，很多开发商都希望周期越短越好，只关注前期的招商，并不重视商业物业后续的管理和经营。结果，导致项目后期可能直线下滑。“这是非常危险的”专家如是说。由于开发商往往不可能全部卖出去，因此一方面银行债务无法还清，同时也将经营风险转嫁给小业主，引发很多社会问题。 “一般来说，一个商业项目的培养期都在2～3年，如何去经营管理是很重要的。包括香港、台湾在内的世界很多地区，开发商在商业销售完毕后也不能马上撤场的”，一位开发商说。
　　专家指出，倘若不能准确预测到2年以后的市场而盲目跟风开发商业项目，或者不能为拍卖后的商业经营作准备，而是卖完就算，那么，商业地产市场的报复时间很可能会提前到来。
　　而从市场环境来看，非专业性投资者也对商业物业的预期过高，存在不理性的投资分析，宁愿空置也不愿贱卖或低租。于是，苏州就出现了不少商业物业空置的情况。据不完全统计，苏州的商业地产空置率在30%左右。
　　采访中，无论是商家、学者还是曾经开发过商业地产的开发商，他们都提醒那些只想短期套现走人、无意长期经营的投资商，最好不要碰大型商业地产，开发商业地产要除了积攒实力外，还得做好“精耕细作”的思想准备。
　　相关专家还提醒，苏州商业地产正处于开发期，尤其需要政府的宏观调控和引导。要在商业地产开始发热的阶段，政府就应该伸出有形之手。不应该等到商业地产“过热”时，才开始调控，到那时，损失就不仅仅是开发商和投资者自己了。
附录：投资有风险，投资要慎重
《主流》支招：投资商业的 5条忠告
忠告1：投资多属长线，回报需要耐心
　　考量产品的投资价值，最重要的一个指标就是投资回报率。由于土地供应有限，中心商业区的店铺具有稀缺性，短期升值高，但如果作为长期稳定的投资，回报率却未必高过社区商业。因为相比社区商铺，中心商业区的店铺投入成本很大，可获得的租金却未必能够同比例上涨。按照商业发展规律而言，一个社区商业的发展成熟期需要3-5年时间。以目前市场的水平，社区商铺的年投资回报约在8％—１１％之间，１０—１２年能够收回成本。
忠告2：关注环外大型居住区
　　当苏州楼市走在居住郊区化的大道上，一座座卫星城镇在外环拔地而起，随之而来的是如何解决这些居住区居民的日常生活的问题。传统的商业意识使得原先的大型商场、超市、百货等商业集中布局在中心城区，而很少顾及城市周边区域，所以像吴中城市副中心这样的大型居住区，其社区商业却具备极大的实用价值和升值空间。
忠告3：“定位模糊”者勿碰
　　与住宅不同，社区商业成功与否，很大程度还取决于前期的规划和定位，有部分开发商只求迅速销售商铺，并没有对商铺的业态进行合理的组合，结果同一社区出现多个相同业态和行业的经营者，同质化的定位最终导致恶性竞争，单个商铺的平均营业额就会降低，如果达不到盈亏平衡点就只能关门歇业，社区商业空置率就会直线上升，最终造成整个社区商业的贬值和萎缩。
忠告4：远离“比例失调”者
　　社区商业配套建筑面积占整个社区的比例不应该超过10％，通常情况下在5％左右较为合理。而某些开发商为追求利润盲目扩大社区商业规模，有的项目规划的商业面积甚至超过总面积的２０％以上，体量大大超过了区域内的消费能力和消费数量，导致竞争激烈，投资者、经营者利润减少，影响整个社区商业的良性发展。尽量选择那些社区建设较为完善、销售进程过半的项目，避免选择开盘不久、分期销售的社区。
忠告5：商业建筑设计要合理
　　社区商业建筑本身的合理性也是与经营成功与否的重要影响因素。社区商业楼层不宜过高，商铺设置不能高于地上二层、也不能低于地下一层，以配合业主主要经营内容。同时商铺之间要有建筑连线，如分割式通道。临街社区商铺最好紧邻交通主干道，并要求道路能够满足足够消费人群的滞留。社区商业宽度一般不宜超过10米，过宽则不仅实用率低下，也会失去商业街的聚合力，另外还应充分体现方便快捷的特点，服务半径以200―500米为宜，保证居民走出家门5分钟内就能享受到便利的商业服务。
视房网制作,版权所有，未经许可，此页面内容禁止转摘。